Mercado Imobiliário: Juros altos, consórcios em alta

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Nos últimos anos, as altas taxas de juros influenciaram diretamente no crescimento do consórcio imobiliário. Segundo dados da Associação Brasileira de Administradora de Consórcios (Abac), em 2022 foram negociadas 645 mil novas cotas, crescimento de 30% em relação ao ano anterior. O setor imobiliário representou 16,4% de todas as modalidades de consórcio fechadas no período, e o tíquete médio das cotas foi de R$164.979. Para o especialista Fernando Lamounier, diretor de novos negócios da Multimarcas Consórcios, o crescimento se deve às altas taxas de juros. “Para fugir do endividamento crescente, os brasileiros sentiram a necessidade de buscar alternativas que possibilitassem a realização de seus sonhos sem ônus para as finanças familiares”. O valor disponibilizado aos contemplados pode ser usado de forma diferente com uma mesma carta de crédito. De acordo com a Abac, 20% dos participantes utilizaram a modalidade de forma diferente, comprando terrenos, construindo e reformando seus imóveis.

As regras para forma de utilização mudam quando para construção, onde o valor é disponibilizado de acordo com a evolução da obra. Com o consórcio de imóveis também é possível utilizar o FGTS para pagar as parcelas quando se é contemplado. “A aquisição de uma carta de crédito no momento pode ser especialmente vantajosa se observamos o aumento do preço dos produtos nacionais. É uma forma de pagar por um imóvel sem passar pelos juros cada vez maiores do financiamento e, ainda, uma oportunidade de ter a cota contemplada quando os efeitos da crise não forem mais tão notáveis”, finaliza Lamounier.

Em números

De acordo com a Abac, o consórcio de imóveis é o terceiro maior setor em número de participantes. Com quase 30% de alta nas vendas de novas cotas e 16,1% de aumento nos negócios realizados, o setor registrou ainda investimentos para formação ou ampliação de patrimônio. A média mensal das novas vendas atingiu 53,75 mil cotas, 29,8% sobre as 41,4 mil de 2021. As quase 95 mil contemplações, acumuladas no ano, evidenciaram a grande procura com possível injeção financeira acima de R$ 15 bilhões. Com dados de novembro, houve potencial participação de 12,5% da modalidade no total de 758,40 mil imóveis financiados no período, incluindo os consórcios, segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Tendências do setor

Compactos e perfeitos

O aumento na busca por imóveis compactos, a grande variação de preços por m² e a dificuldade em conseguir financiamento, figuram entre os desafios encontrados por quem está à procura de casa ou apartamento para chamar de seu na cidade de São Paulo. Isso explica o que a Economy&Law trouxe na primeira parte da reportagem, de que os consórcios estão em alta. Dados de mercado coletados e tratados pela aMORA, proptech que realiza o sonho da casa própria por meio do aluguel com opção de compra para seus clientes, indicam que há outros critérios importantes para quem quer comprar um imóvel e ainda está em dúvida sobre quais são as melhores oportunidades em São Paulo.

Uma cidade solitária?

De 2008 até os dias atuais, a cidade vem consolidando a tendência de reunir maior procura por imóveis de 1 ou 2 dormitórios. “Um movimento comum que vemos em São Paulo é a busca por imóveis compactos e bem localizados por pessoas solteiras e sem filhos”, afirma Aram Apovian, CEO e cofundador da aMORA. Dados levantados pela proptech sinalizam que os imóveis de 1 cômodo vendidos no município em janeiro de 2008 não chegavam nem a 10% do total. No entanto, esse resultado alcançou picos de aproximadamente 60% em alguns meses nos últimos anos.  O CEO  elucida ainda que essa é a demanda que mais cresce hoje, impactada por uma combinação de mudanças culturais e de mercado da cidade de São Paulo.  Ainda assim, os imóveis com 2 dormitórios são os líderes em busca tanto atualmente quanto em anos anteriores. “De modo geral, a diferença entre a busca e a compra efetiva se dá pelas limitações que as pessoas encontram na hora de comprar um imóvel. Tanto em relação ao preço alto quanto às opções de pagamento e financiamento”, diz Apovian.

Metros quadrados nas alturas

A localização é um dos principais fatores levados em conta por consumidores na hora da compra de um imóvel na cidade. E os preços apresentam uma disparidade expressiva. O Itaim Bibi conta com o m² médio mais alto da cidade, custando R$11.787. É três vezes maior do que a média no bairro José Bonifácio, que está no outro extremo e tem m² a R$3.924. Esses dados são do fim do primeiro semestre e estão entre os mais atuais do mercado. Entre as regiões de maior valor, também figuram Jardim Paulista, Moema, Pinheiros e Consolação. Comparando as 5 opções no topo em relação ao preço, a diferença por m² chega a R$2.122. Já no outro polo aparecem Jardim São Luis, Penha, São Miguel e Vila Jacuí. Neste caso, a distância entre o valor maior e o menor é de R$603.

Empecilhos na compra

A disponibilidade de crédito para entrada e financiamento, o andar em que fica localizado o apartamento e a idade do imóvel também são critérios pensados pelos consumidores.  Rafael Cerqueira, COO e cofundador da aMORA,  explica que o mercado tinha poucas opções para tornar mais acessível a compra de casas e apartamentos até pouco tempo, além disso o mercado está se adequando aos juros altos e à grande oferta de consórcios. “Um dos diferenciais da aMORA em relação a alternativas antigas no processo de compra é a flexibilidade para a entrada, já que o consumidor precisa ter apenas 5% do valor do imóvel, não os tradicionais 20%, para começar a morar no local”. Após a mudança para a casa ou apartamento, o consumidor paga um aluguel e parte desse recurso fica reservado pela aMORA para quando a pessoa quiser efetivar a compra. A qualquer momento é possível desistir da compra, onde é iniciado o processo para devolução de parte da quantia guardada.

Tendência crescente

Os imóveis compactos são uma tendência no cenário imobiliário que não para de ganhar força. A Economy&Law analisou os dados disponíveis na série histórica do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), e constatou que nos últimos sete anos predominam, entre os lançamentos, os apartamentos compactos, entre 30 metros e 65 metros quadrados. Em 2016, nos cinco primeiros meses do ano, foram lançados 30 imóveis desta categoria. No mesmo período de 2022, o número saltou para pouco mais de 5 mil O fenômeno já vinha sendo registrado em outros países e, no Brasil, acabou acelerado pela queda de renda da população e pelos custos mais altos da moradia. Só em janeiro deste ano foram lançadas 1.707 unidades de dois dormitórios. E os dados mostram que o volume nos últimos anos é parecido, acima das mil unidades mensalmente. De acordo com o Secovi, os imóveis com valores entre R$ 240 mil e R$ 500 mil são os que registram maior volume de vendas. Mesmo os apartamentos sendo menores, o que seduz muitos compradores, são os condomínios mais completos e inteligentes, que oferecem aos moradores diversos serviços e não os obriga a sair de casa em busca de produtos e atendimentos que eles possam encontrar no local onde moram como, por exemplo, mercados, academia, lavanderia compartilhada, coworking, espaços gourmet e espaço de lazer, por exemplo. A Callabrez Construtora e Incorporadora tem o foco na construção de apartamentos compactos, para famílias com até um filho, casais, idosos e pessoas solteiras. De acordo com Marcus Rocha, diretor de projetos da Callabrez, “as novas configurações de família influenciam na procura por novas formas de morar”. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o total de pessoas que moram sozinhas subiu em 43% nos últimos dez anos. O grupo inclui solteiros, divorciados, idosos viúvos e quem não mora junto do cônjuge, sem contar com os perfis de coabitação que também tem crescido expressivamente, como pessoas dividindo residência com amigos e conhecidos, jovens universitários e casais com um filho. “Entre as vantagens de se investir em um apartamento compacto estão menor custo, portanto menor capital investido e menor prazo para amortização, possibilidade de diversificação de investimentos a serem realizados em compactos distintos, maior facilidade de venda, boa rentabilidade, menor risco – quando comparado a apartamentos maiores, com maior valor de investimento – possibilidade de locação por temporada, em plataformas do tipo  Airbnb  ou  Booking, menor custo de manutenção e operação e, por fim, praticidade e versatilidade de modo geral no uso do imóvel”, aponta Rocha.  Ele também destaca que os apartamentos compactos estão posicionados como tendência em primeiro lugar na região Sudeste, destacando-se cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, e Belo Horizonte, por exemplo, além de centros de cunho turístico como Florianópolis, Recife, João Pessoa e Vitória. Segundo ele, os perfis dos usuários que buscam pelos imóveis compactos são bastante diversificados. “Temos pessoas solteiras, divorciadas e viúvas, que, apesar de não constituírem família, buscam liberdade e privacidade. Devido ao aumento da longevidade, o público idoso também tem ganhado espaço. Eles procuram imóveis práticos e bem localizados, inseridos em locais seguros e tranquilos”, explica o diretor de projetos da Callabrez. Para 2023, a construtora pretende lançar dois novos empreendimentos, priorizando o projeto de apartamentos compactos, de um e dois dormitórios. As Torres de 30 pavimentos são projetadas em áreas com localização estratégica, dotadas de infraestrutura urbana, próximas a redes de comércios e serviços, permitindo fácil acesso a linhas de transporte público e vias arteriais de escoamento de veículos. “Eu entendo que o produto compacto é uma interessante opção para investidores que atuam ou que pretendem atuar no ramo de compra de imóveis para: locação, holding patrimonial, investimento próprio para futura revenda (sugestão de compra nas tabelas de pré-lançamento ou lançamento dos empreendimentos), patrimônio para os primeiros passos dos filhos, entre outros. Uma vez que o investimento pode ser menor, custos operacionais menores e liquidez maior se projetarmos as tendências de mercado e localização do empreendimento”, afirma Rodrigo Calabrez, fundador e CEO da Callabrez.  Para os próximos meses e anos, a Callabrez promete continuar atenta a sinais como esses do mercado e indica que a grande parte dos novos empreendimentos será de apartamentos menores. Marcus Rocha diz que a missão da Callabrez inclui o objetivo de construir a maior quantidade de empreendimentos, com alta qualidade e menor custo. “Quanto menor a área, menor será o custo e, com isso, mais democratizado se torna o acesso do empreendimento ao comprador”.