Special Riviera de São Lourenço

Published on outubro 31st, 2016 | by The Winners - Prime Leaders Magazine

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Referência em urbanização

Luiz Carlos Pereira de AlmeidaMuitos são os grandes nomes da engenharia e construção no Brasil, que ajudaram a investir em melhores moradias e em projetos arquitetônicos de relevância, mas são raros, raríssimos os que pensaram além do prédio, do galpão, que imaginaram bairros inteiros, cidades, que investiram seu capital intelectual na melhoria da qualidade de vida não só das pessoas, mas das cidades. Esse é o caso de Luiz Carlos Pereira de Almeida, o homem por trás da Sobloco, uma das principais empresas de desenvolvimento urbano do país.

No período inicial de suas atividades, ou seja, desde 1958, quando de sua fundação até 1964, a Sobloco participou de obras públicas e privadas, unindo a importância de fortalecer a estrutura urbana com o do aumento da moradia. Em 1964 foi então criado o Banco Nacional da Habitação (BNH), que impulsionou a Sobloco no ramo das incorporações imobiliárias. “Com a criação da correção monetária, viabilizou-se o financiamento em longo prazo, o que deu confiança para o consumidor e para o construtor”, conta Pereira de Almeida. Nesse sistema, a Sobloco construiu mais de uma centena de edifícios até o final dos anos 70.

Com a mudança do regime do financiamento imobiliário em meados dos anos 70, que tornou o negócio mais arriscado financeiramente, a Sobloco viu-se forçada a procurar outras formas de expandir seus negócios. “Nós verificamos que com a atuação nas obras públicas, com os contatos frequentes com o poder público, e mais a nossa presença no mercado imobiliário, reuníamos condições para operar numa escala maior. Além disso, dadas as mudanças do regime do financiamento imobiliário que ocorriam a partir dos anos 70, as operações financeiras regidas pelo BNH já sinalizavam fragilidade, tendo em vista o envolvimento cada vez maior daquele Órgão junto às pressões políticas dos “devedores do BNH”. Reduzimos então nossa participação como agentes do BNH e fomos ao encontro das oportunidades no desenvolvimento urbano”, analisa o diretor superintendente da Sobloco.

A intenção de Almeida era ir além dos loteadores, que conduziam empreendimentos sem pensar nas futuras necessidades dos residentes e entregavam apenas os lotes, sem atender a nenhuma necessidade de um bairro que acabava de nascer. “Isso foi muito ruim para o crescimento do país, porque as cidades que surgiram passaram a não ter à disposição a infraestrutura necessária. O loteador não se preocupava em desenvolver a infraestrutura, e jogava a responsabilidade para o poder público. Daí cabia ao morador fazer pressão para conseguir água, pavimentação, escola, etc”, conta. Era preciso substituir a figura do loteador para a do desenvolvedor urbano, espaço que a Sobloco estava mais do que preparada para ocupar.

Parque Faber CastellO primeiro projeto do tipo feito pela construtora aconteceu em São Bernardo do Campo, ainda numa área relativamente pequena, de 300 mil metros quadrados, a criação do bairro Vila Nova Petrópolis, onde foi ofertado ao mercado, além de lotes e casas, um centro comercial, e infraestrutura de lazer como praças, que foram entregues ao poder público, já jardinadas e repletas de equipamentos, para permitir uma convivência agradável. Depois do sucesso do primeiro, vieram vários outros, como o Jardim Santa Teresa, em São Paulo, e Caminho de San Conrado, em Campinas, numa área de 2,2 milhões de m². A Sobloco procurava e realizava parcerias com o poder público para facilitar as obras de infraestrutura e seu entrosamento com o existente.

Projeto Gigante

O know-how adquirido com os projetos de desenvolvimento atraíram, em fins de 1979, a atenção dos representantes de Praias Paulistas S.A., empresa que unia o grupo de proprietários de grande extensão de terra junto à praia de São Lourenço, no que atualmente é o município de Bertioga, no litoral do Estado de São Paulo. “Os proprietários da área nos procuraram porque sabiam que éramos diferentes dos loteadores.

A intenção dos representantes da Praias Paulistas era a construção de um imponente balneário numa área de 9 milhões de m². “O sonho deles casava perfeitamente com o nosso: realizar naquela área um grande plano urbanístico”, conta. “Mas era algo que exigia um planejamento complexo de uso e ocupação da área, do tipo de unidades que poderíamos pensar, para assim ditar as necessidades de infraestrutura e garantir a qualidade de vida que os moradores almejavam”. Nascia ali a Riviera de São Lourenço, um empreendimento que hoje é exemplo e referência na ocupação organizada do litoral e de oferta de qualidade de vida para os seus moradores e visitantes.

Um grande diferencial dos projetos de desenvolvimento urbano da Sobloco é que mesmo os considerados concorrentes têm chance de se beneficiar das iniciativas da construtora. Após a preparação da infraestrutura e das diretrizes de uso e ocupação, são oferecidos espaços a outros incorporadores imobiliários. “Nós vendemos os nossos terrenos, já inseridos nas regras do jogo da ocupação, para outros incorporadores construírem. Mas fazemos também nossas incorporações, e funciona assim até hoje”, conta Pereira de Almeida.

Dessa forma, a preparação e valorização do terreno para repasse à outras construtoras é um segundo negócio da Sobloco no eixo do desenvolvimento urbano. “Um terceiro negócio é a parte comercial, que, na maior parte dos casos, nós não vendemos, e sim, construímos e exploramos”, explica. Dessa forma, não só a venda de imóveis, mas a construção e exploração de centros comerciais e shoppings centers também faz parte do negócio da Sobloco.

São Carlos

Um dos principais casos de empreendimento com um centro comercial de maior porte foi o da cidade de São Carlos, no interior de São Paulo. Em parceria com a Iguatemi, empresa do Grupo Jereissati, a Sobloco construiu num espaço até então ocupado por uma reserva pertencente à Faber-Castell o Residencial Parque Faber, que se integra com o Shopping Iguatemi São Carlos, referência comercial na região.

“Depois do primeiro residencial, finalizamos o segundo e agora estamos desenvolvendo o terceiro e o quarto residencial em torno do Shopping Iguatemi”, conta Pereira de Almeida. “Isso é desenvolvimento urbano. A Sobloco cuida desse tipo de empreendimentos como um todo. Cuidamos dos entendimentos com poder público, de ter uma legislação própria de uso e ocupação do terreno, como também da parte mercadológica, para desenvolver enquanto o projeto vai crescendo”. O diretor superintendente da Sobloco conta inclusive que o Parque Faber-Castell alterou o eixo de crescimento urbano de São Carlos, que agora cresce segundo novas condições.

O sucesso dos empreendimentos comerciais influenciou inclusive na criação de um segundo espaço do tipo na Riviera de São Lourenço, que ainda deve contar em breve com a ampliação de seu primeiro shopping.

Espaço Cerâmica

Espaço Cerâmica

Diante de tantos projetos de sucesso, é importante dar destaque a um dos mais recentes, mas que já se tornou exemplo a ser seguido de como revitalizar espaços abandonados dentro de regiões densamente povoadas. O Espaço Cerâmica, em São Caetano do Sul, no ABCD paulista, transformou a fábrica desativada da antiga Cerâmica São Caetano em um bairro diferenciado mesmo dentro da cidade com melhor Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) do país.

Numa iniciativa que começou em 2001, a partir dos donos da Magnesita, então proprietária da Cerâmica São Caetano e que estava transferindo as atividades da fábrica para Minas Gerais. “Aquela área estava condenada, uma área de 300 mil m². Dessa forma, a Magnesita, entendendo que aquele espaço deveria ter um novo destino, procurou a Sobloco, porque somos a empresa líder de desenvolvimento urbano, e estávamos em grande vantagem com relação às outras empresas na época”, conta Pereira de Almeida.

O terreno enfrentava diversos problemas para transformação numa área habitável e comercialmente viável. O principal deles era o nível do terreno, rebaixado, o que deixava a região vulnerável às enchentes. Além disso, a passagem de linhas de transmissão de energia elétrica que cortavam o terreno era entrave para um novo projeto.

“Quando nos convocaram, eu verifiquei a área, percebi que daria um belo projeto, apesar dos problemas do terreno”, comenta. “Eu então os convenci que tínhamos todas as condições de tocar o projeto”.

Era preciso contatar os órgãos públicos e privados para dar condições de construção de um projeto viável de desenvolvimento urbano. O primeiro contato a ser feito era com a prefeitura de São Caetano do Sul, uma vez que era preciso alterar o zoneamento da região, o qual tratava o espaço como preponderantemente industrial. “São Caetano tem uma preocupação muito grande de não se transformar em uma cidade dormitório, por isso ela estipulou que aquele espaço tivesse um uso limitado de moradias, para fomentar também a presença de áreas comerciais”, comenta. Ou seja, era preciso modelar um bairro com uma participação significativa de edifícios e espaços comerciais.

Com relação ao terreno, a Sobloco teve que arcar com recursos próprios a transferência das quatro linhas de transmissão que agora passam tangencialmente pelo Espaço Cerâmica. Além disso, foram construídos piscinões junto ao córrego que cortava o terreno em parceria com a prefeitura e as partes mais baixas do terreno foram elevadas com solo resultante das escavações para a construção da Linha 4 do metrô de São Paulo. “Foram 38 mil viagens de caminhão para elevar o terreno. Subimos além do necessário buscando aumentar ainda mais a qualidade do nosso projeto”, conta o diretor superintendente da Sobloco.

Depois disso, era o momento de procurar parceiros para colaborar com as obras de construção do Espaço Cerâmica. Foram contratados dois escritórios internacionais para participar nas definições do projeto, e, com o desenho pronto, a Multiplan, gigante do setor, topou construir um shopping no coração do empreendimento, o Park Shopping São Caetano.

Riviera de São Lourenço“Com a venda do terreno destinado ao shopping, as construtoras vieram correndo, Gafisa, Rossi e outros parceiros locais. A coroação disso foi com o Hospital São Luis, que comprou uma área do projeto e está construindo o hospital”, comemora Luiz Carlos Pereira de Almeida. Hoje, em processo de crescimento avançado e com algumas obras finalizadas, incluindo a do shopping, o Espaço Cerâmica conta com conjuntos residenciais verticais, horizontais, e diversos prédios comerciais, além de um parque público.

Foco na qualidade de vida

O diferencial dos projetos de desenvolvimento urbano com relação aos empreendimentos imobiliários comuns é que a preocupação não é só com o conforto e a segurança da moradia, mas também com o entorno, com a oferta de serviços públicos, comércio e até mesmo com a sustentabilidade ambiental da região.

“Com a nossa chegada, oferecemos às cidades áreas que possam propiciar bairros modernos, adequados, e que ofertem muito mais qualidade de vida”, comenta. “O nosso mote, nosso vetor é a qualidade de vida. Veja o caso de São Caetano, onde trouxemos mais qualidade de vida para a região. Se conseguirmos atender as necessidades do mercado e das pessoas, teremos sucesso, se não ficamos para trás, e qualidade de vida é o que todos procuram”, completa o co-fundador da Sobloco.




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